如今的社會(huì)，我們?cè)谏钪锌偸且c周圍的人、單位、組織發(fā)生各種各樣的關(guān)系，相互之相的溝通交流需要法律來(lái)維持和保障其規(guī)范、正常、健康地得以存在和發(fā)展。其中，合同法是與我們生活聯(lián)系最緊密的，也是影響最大。比如近期浩云律所代理的一個(gè)案件，對(duì)方就是因?yàn)閷?duì)合同有關(guān)的法律不熟悉，導(dǎo)致錯(cuò)認(rèn)合同效力而吃了虧。

娛樂(lè)文化公司與某連鎖酒店簽訂一份《酒店租賃合同書》，主要內(nèi)容包括：娛樂(lè)文化公司將位于北京市某酒店整體租賃給某連鎖酒店經(jīng)營(yíng)，該房產(chǎn)整體租賃（含客房、酒家、員工宿舍樓），建筑面積約19000平方米，起始租金單價(jià)為22元/平方米/月，租期12年。為了使本合同在合同有效期內(nèi)順利履行，某連鎖酒店需向娛樂(lè)文化公司支付100萬(wàn)元作為履約定金。除此之外，雙方還約定了違約責(zé)任，若一方違約則需支付違約金150萬(wàn)元。合同簽訂后，某連鎖酒店開(kāi)始進(jìn)行裝修，主樓裝修花費(fèi)86萬(wàn)元，附樓部分裝修花費(fèi)35萬(wàn)元。在酒店經(jīng)營(yíng)二個(gè)月后，某連鎖酒店發(fā)現(xiàn)租賃的附樓部分未辦理報(bào)建手續(xù)，某連鎖酒店認(rèn)為手續(xù)不全會(huì)影響其經(jīng)營(yíng)，遂以合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效為由，拒付租金并辦理了退場(chǎng)手續(xù)，并要求娛樂(lè)文化公司賠償因合同無(wú)效帶來(lái)的損失，而娛樂(lè)文化公司則認(rèn)為某連鎖酒店擅自解除合同給自己帶來(lái)了損失，于是涉訴。

一、合同效力如何？

《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?/p>

《中華人民共和國(guó)合同法》第56條，“合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”。

本案中，《酒店租賃合同書》分為兩部分，酒店主樓部分和附樓部分。兩部分各自獨(dú)立，互無(wú)依存關(guān)系。因此，雖然附樓部分根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定被認(rèn)定為無(wú)效，但是并不影響主樓部分的效力，因此該合同為部分有效的合同。

二、合同解除后，某連鎖酒店應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

1、主樓部分的租金及附樓部分的房屋占用費(fèi)。

由于合同中關(guān)于主樓部分的約定是有效的，因此某連鎖酒店應(yīng)當(dāng)支付合同約定的租金。關(guān)于附樓部分，雖然約定無(wú)效，但是根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條之規(guī)定，某連鎖酒店也應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。

2、違約金。

本案中，由于合同中關(guān)于酒店主樓部分的約定是有效的，因此某連鎖酒店未按約定支付主樓部分的租金，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定150萬(wàn)違約金賠償。

三、合同解除后，娛樂(lè)文化公司應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

1、返還定金100萬(wàn)。

《中華人民共和國(guó)合同法》第116條，“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款?！?/p>

本案中，合同中既約定了定金也約定了違約金，可以選擇適用。若對(duì)方選擇金額較高的違約金條款，則娛樂(lè)文化公司應(yīng)當(dāng)返還定金100萬(wàn)元。

2、賠償附樓裝修損失。

本案中，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條第（2）項(xiàng)的規(guī)定，某連鎖酒店作為承租人請(qǐng)求出租人賠償主樓部分剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，法院不予支持。

但是，娛樂(lè)文化公司違法將未辦理報(bào)建手續(xù)的附樓租賃給某連鎖酒店，違反國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定，致使該部分租賃合同無(wú)效。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定娛樂(lè)文化公司應(yīng)該賠償某連鎖酒店附樓部分的裝修損失35萬(wàn)元。