現(xiàn)實(shí)生活中，購(gòu)房者在簽訂合同中，經(jīng)常會(huì)誠(chéng)意金、定金、訂金等等名詞。不懂法律的人根本不知道其中的區(qū)別以及法律后果，有時(shí)候就不能最大化自身的權(quán)益。比如誠(chéng)意金，就是指購(gòu)房者為購(gòu)房向賣(mài)方表示購(gòu)買(mǎi)誠(chéng)意而支付一定數(shù)額的錢(qián)款，一般是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)手段。開(kāi)發(fā)商在收取誠(chéng)意金的同時(shí)，對(duì)購(gòu)房者許諾一定的優(yōu)惠，刺激購(gòu)房者的積極性；另外，通過(guò)收取誠(chéng)意金，確定購(gòu)房者選房的先后順序，維護(hù)購(gòu)房秩序。誠(chéng)意金在我國(guó)法律上并沒(méi)有明確的規(guī)定，是合同雙方當(dāng)事人自行約定的產(chǎn)物，不能產(chǎn)生法律上定金的法律后果。近期北京律師事務(wù)所浩云律所經(jīng)濟(jì)案律師接到劉小姐的咨詢(xún)，就是由于分不清兩者的區(qū)別而不知道如何主張權(quán)利。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)放活動(dòng)并出具VIP卡申領(lǐng)須知，劉小姐與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《某苑VIP卡預(yù)約單》，主要約定：“劉小姐申請(qǐng)領(lǐng)取某苑的VIP金卡并自愿交納誠(chéng)意金5萬(wàn)元整；在某苑選房當(dāng)天攜帶其身份證、預(yù)約單、該VIP金卡及選房定金到售樓中心選房，如由于本人個(gè)人原因錯(cuò)過(guò)選房時(shí)間和選房秩序，過(guò)期、過(guò)號(hào)不侯，將視為本人自動(dòng)放棄VIP會(huì)員卡所有權(quán)益，責(zé)任由本人自行承擔(dān)；購(gòu)卡人承諾嚴(yán)格遵守某苑選房的各項(xiàng)規(guī)定及銷(xiāo)售安排，按公司提供的房號(hào)、選房流程及認(rèn)購(gòu)指南進(jìn)行選房，如本人對(duì)規(guī)定有異議，則自愿放棄VIP會(huì)員卡的所有權(quán)益”。

按照通知，劉小姐按時(shí)到某苑樓盤(pán)處排隊(duì)等候選房。進(jìn)場(chǎng)后，劉小姐選中某苑2-4-X02號(hào)房，選中后并以銀行卡刷卡方式交納購(gòu)房定金2萬(wàn)元給房地產(chǎn)公司，后簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)時(shí)，房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)該房已被持某苑VIP金卡卡號(hào)為12號(hào)的客戶(hù)認(rèn)購(gòu)。于是公司告知?jiǎng)⑿〗阍摲恳驯凰苏J(rèn)購(gòu)，不能簽訂該房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，告知可改選其他編號(hào)住房，劉小姐不同意改換并認(rèn)為公司違約，但是不知道該向公司主張退還多少錢(qián)，遂咨詢(xún)我所。

一、房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)返還誠(chéng)意金5萬(wàn)元。

誠(chéng)意金和定金兩者最大區(qū)別在于，購(gòu)買(mǎi)者交納誠(chéng)意金體現(xiàn)的是購(gòu)買(mǎi)的意向和積極性，而定金的交納則是正式訂立合同的意思表示。如購(gòu)買(mǎi)者在交納誠(chéng)意金后與開(kāi)發(fā)商達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則誠(chéng)意金才能轉(zhuǎn)化為定金。具體到本案，雙方簽訂的《某苑VIP卡預(yù)約單》明確約定，交納的是誠(chéng)意金，該款項(xiàng)旨在為獲得優(yōu)先選房權(quán)及正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同做鋪墊，而不是正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的定金，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第118條規(guī)定，當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。因此，因雙方未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，故該5萬(wàn)元不屬于定金，應(yīng)當(dāng)按照約定將該5萬(wàn)元退還給劉小姐。

二、房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金2萬(wàn)元。

本案告交納的2萬(wàn)元明確約定是定金。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第115條的規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。由此規(guī)定可知，適用定金罰則的前提是接受定金的一方拒絕訂立合同。本案中，該2萬(wàn)元為某苑2-4-X02號(hào)房的購(gòu)房定金，即該定金是劉小姐欲與房地產(chǎn)公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同所交納的定金。房地產(chǎn)公司明知該房已被他人認(rèn)購(gòu)的情況下未及時(shí)向劉小姐說(shuō)明，致使劉小姐認(rèn)為可以認(rèn)購(gòu)而交納定金，后公司拒絕與劉小姐簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)及購(gòu)房合同，依照定金罰則的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，即4萬(wàn)元。