在經(jīng)濟(jì)活動日益頻繁的今天，各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系變得復(fù)雜而多樣化。如何在經(jīng)濟(jì)交往中最大化的保證自己的權(quán)益，是每一個個體都應(yīng)該關(guān)注和重視的話題。在簽訂大額的買賣合同時，當(dāng)事人尤其要注意審查義務(wù)。但實(shí)踐當(dāng)中，還是有很多人“嚴(yán)于律人,寬以待己”。比如近期咨詢浩云律所的一位客戶，就是由于輕信他人而導(dǎo)致受損。

鄭某珍與鄭某連系姐妹關(guān)系。鄭某連以鄭某珍之名購買房屋一套，實(shí)際出資系鄭某連，房屋購買后登記在鄭某珍名下，實(shí)際由鄭某連居住。居住數(shù)年后，鄭某連欲出售該房屋，經(jīng)過中介介紹后，約定總價(jià)380萬元賣與王先生，由于房屋登記在鄭某珍名下，鄭某連以鄭某珍代理人的名義與王先生簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，在簽訂合同時，鄭某連出具了房本原件及鄭某珍的身份證原件以及契稅和購房發(fā)票。后由于房屋漲價(jià)，鄭某連不想繼續(xù)履行該合同了，王先生咨詢本所經(jīng)濟(jì)合同律師是否能主張形成表見代理獲得房屋所有權(quán)？

一、鄭某連賣房系處分自己財(cái)產(chǎn)的行為還是無權(quán)代理行為？

鄭某連賣房很難被法院認(rèn)定為處分自己財(cái)產(chǎn)的行為，理由如下：

首先，主張鄭某連賣房的行為系處分自己的財(cái)產(chǎn)是建立在鄭某連、鄭某珍“借名買房”的關(guān)系之上。但在簽訂合同中，鄭某連僅口頭提出房屋系其購買并出具購房發(fā)票，但是其它沒有佐證。如果在訴訟中，鄭某連、鄭某珍否認(rèn)“借名買房”一事，法院很難采信王先生的說法。

其次，本案訴爭房屋買賣合同中，鄭某連是以委托代理人的身份簽訂合同的，這說明合同雙方在訂立合同時對于各自的合同地位是明知的，鄭某連并非系處分自己的財(cái)產(chǎn)。

二、能否形成表見代理？

《合同法》第49條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。

最高人民法院在〔2008〕民二終字第124號判決書中認(rèn)為：表見代理在相對方有過錯的情況下，不論該種過錯是故意還是過失，均無表見代理適用的余地。

上述法律是規(guī)定構(gòu)成表見代理的構(gòu)成要件，雖然本案中，房屋成交的價(jià)格符合當(dāng)時房屋交易市場的實(shí)際情況；并且在簽訂合同中，鄭某連出具了涉案房屋所有權(quán)證書、購房發(fā)票、契稅證明以及鄭某珍的身份證原件，且涉案房屋一直由鄭某連居住使用，使得王先生有理由相信鄭某連有代理權(quán)，但是卻很難證明買受人王先生在購買時沒有存在過失，理由如下：

第一、在簽訂房屋買賣合同時，王先生及中介公司均明知訴爭房屋登記在鄭某珍名下，但是鄭某連未能出具授權(quán)委托書，而王先生及中介公司均未提出“合理懷疑”，存在過失。

第二、在簽訂合同中，鄭某珍未出現(xiàn)，王先生鄭某珍進(jìn)行聯(lián)系確認(rèn)授權(quán)的真實(shí)性，也沒有要求中介公司對此進(jìn)行確認(rèn)，存在過失。

第三、王先生認(rèn)為鄭某連為訴爭房屋的實(shí)際購買人，在此情況下，就存在訴爭房屋的名義權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人可能存在不一致的情況下，作為買受人的王先生的注意義務(wù)應(yīng)當(dāng)加重而并非是輕信。

綜上，購買房屋系家庭的重大財(cái)產(chǎn)處分行為，理應(yīng)格外重視，但王先生在訂立合同時并未盡到審慎的注意義務(wù)，在主觀上很難被法院認(rèn)定為善意且無過失這一表見代理的構(gòu)成要件。